[摘要] 本文采用非均衡分析法，对我国房地产市场供求非均衡状态进行定量判断和定性描述，并结合我国宏观经济背景寻找非均衡的原因，给出政府宏观调控的政策建议，以使非均衡程度减到最小，实现非均衡条件下资源的优化配置。

[关键词]   房地产市场；非均衡；供求；宏观管理

一、国内外有关房地产经济及其非均衡的研究

国外不少学者运用均衡和非均衡模式对房地产市场进行了研究。歌德伯格等（1984）从单一的市场均衡模式、存量——流量模式、蛛网滞后调节模式、闲置与过度需求模式的几个方面研究了土地市场均衡与供求机制。J.M.Clapp （1996）运用房地产市场均衡四象限模型揭示了写字楼市场的供求均衡及失衡的情形；R.Arnott 等（1999）建立了与房屋质量有关的供求均衡模型；J.R.Kninght （1994）、T.H.Paark（1996）研究了房地产市场中价格信号的作用，他们认为价格主要反映卖者的信号，而买者的信号滞后。M.Weatherhead （1997）分析了房地产市场的租售平衡；R.M.Braid （2000）分析了租赁市场的长期均衡。Burns和Grebler 在1997年出版的名著《国家住房论》中提出了四种类型的非均衡来解释住房问题。他们用的“非均衡”并非经济学通常所指的供应与需求之间的不一致，而是指住宅数量与所谓“需要”的不一致。从这个意义上说，合适住房的短缺是绝对存在的，并且在短期内是价格机制无法调节的[1]。因此，在一个社会中，总存在一部分人没有满意的住房甚至没有住房。

    国内学者黄钟苏（1997）较早运用非均衡的理论和方法研究了中国房地产市场的非均衡问题，他认为“短边”约束是中国房产市场运作迟缓的症结所在，提出了非均衡条件下房地产市场宏观调控的必要性；王宏（1997）将非均衡理论引入我国房地产金融市场的分析中，在对房地产金融市场非均衡性判定基础上，提出我国房地产金融市场目标模式的现实选择，建立了我国房地产金融市场目标模式所要达到的整体目标；卞志村（1998）用非均衡理论和观点分析了我国房地产金融体系，认为房地产金融主体缺乏活力，体系不健全是房地产金融非均衡的主要制度原因。他采用非均衡的分析方法，在对我国房地产金融体系非均衡状况判断分析的基础上，提出完善房地产金融体系的具体措施。

二、对相关研究的简单评述

   从国内外对房地产市场的研究成果可以看出国外在相关方面的理论比较成熟；相比之下，国内的相关理论比较零散，不成体系，特别是结合我国宏观经济现状对房地产非均衡状态的定量分析方面缺乏重视，在宏观调控的手段、警戒线设置等方面还缺乏定量的研究。更关键的是国内一些学者对非均衡的含义并不清楚。而真正用非均衡理论和方法研究中国房地产市场的少数文献中，基本上都是以描述和定性分析为主。在实践方面，我们可以借鉴国外比较成熟的理论来指导我国房地产市场的发展和完善，使房地产市场非均衡程度减到最小，实现非均衡条件下资源的优化配置。

三、双曲线型非均衡模型介绍

我们在对我国房地产（商品房）市场均衡状态进行实证时采用的是双曲线型聚合方程，因为我们认为该模型能更准确地拟合我国的具有典型市场聚合效应的房地产市场。

双曲线型聚合方程是由Burkett 于1998年提出的一种交易函数形式，它适合于存在聚合效应的市场的拟合运算。Burkett假设有一种商品市场有众多的微观市场组成，其中大多数微观市场最初存在不同程度的过度供给，当对这些微观市场同时连续单调地增加商品需求时，过度供给总量（S-Q）/S 会减弱，相对的过度需求总量（D-Q）/D 会增加。这种此消彼长的变化即（S-Q）/S 对（D-Q）/D的曲线近似于等轴双曲线，用公式表示为[2]：

[(D-Q)/D]*[(S-Q)/S]= r² 

式中D 表示市场需求量，S表示市场供给量， r 表示微观市场的聚合程度。

解以上方程，可得：

  Q=1/2 *（D+S）- 1/2 * ((D-S)²+4*r²*D*S)^1/2

对于任意的r ,由上式得：

Q < min ( D ,S ) ,且lim Q = min ( D,S )^r—>0 

 r=0时，Q= min(D,S)

在分析我国房地产市场的非均衡度过程中采用该双曲线型方程，作为房地产交易量方程，联合房地产有效需求方程和有效供给方程，组成联立方程线性计量经济模型：

D = a₀ * GDP + a₁* P + a_{2 +} m₁    

S = b₀ * I + b₁ * P + b₂ + m₂

Q= MIN ( D , S ) (假设市场摩擦系数为0)

其中，D为房产需求量，S为房产供给量，GDP为国内生产总值，P为销售价格，I为商品房投资，a、b为参数系数，m为随机误差项。